외국인 임대 주택 사업 성공 요령

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외국인 임대 주택 사업 성공 요령

초 저금리와 주식시장의 침체로, 부동산 시장에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 은행예금금리가 4%대를 보이고 있어 물가 상승율을 감안하면 실질금리가 “마이너스”이므로 투자자들이 투자에 어려움을 겪는 것은 당연하다 하겠다.
이러한 상황 때문인지 요즘 투자자들은 부동산투자에 관심이 많다. 하지만 막상 부동산에 투자를 하려해도 어느 분야에 투자를 해야 할지 얼른 아이디어가 떠오르질 않는 경우가 많다.
부동산 투자 상품 중에서 외국인대상 임대주택사업은 초 저금리 시대에  하나의  투자대안이 될 수 있을 것이다.  내국인에 비하여 상대적으로 높은 임대료와 2~3년치 임대료를 선불로 받는다는 점이 장점이고  잘 만 선택하면 연 10-15 % 수익율을 올릴 수 있어 수익성도 상당히 높고 안정성도 높은 편이다.

그러나 이러한 외국인 임대주택사업도 위치 선정이나 분양가격, 내.외장재 인테리어, 각종 외국인 편의시설이 잘 갖추어져 있는지 등을  면밀히 검토하지 않으면 기대한 수익율을 올리지 못할 수도 있다.
외국인 임대주택사업에 성공하려면

첫째, 지역과 위치 선정을 잘해야 한다.
지역은 가능하면 외국인들이 많이 거주하는 지역을 선정해야 한다. 서울시의 25개구 중에서 외국인들이 가장 많이 거주하는 5개구는 용산구, 서대문구, 강남구, 서초구, 중구 순으로 나타나 있다. 그 중에서도 용산구 한남동,이태원동 지역이 전통적으로 외국인이 가장 많이 살고 있으며 현재도 서울시 거주 외국인의 60~70% 이상이 이 지역에 거주하고 있는 것으로 알려져 있다. 그외에 서초구 방배동 지역이나 성북구 성북동 지역, 강남구 삼성동, 역삼동 지역도 최근 거주외국인이 증가하고 있다. 외국인이 선호하는 지역을 선택했다고 해서 모든 주택이 외국인에게 임대가 잘되는 것은 아니다. 같은 지역이라도 가능하면 앞이 트여 있어 전망(view)이 좋고 자동차가 진출입할 수 있는 정도의 도로가 갖추어져 있어야 하며 주변 환경이 쾌적한 위치를 골라야 한다.  

둘째, 분양가격이 합리적으로 정해졌나를 살펴보아야 한다.
부동산 투자의 수익율은 투자금액대비 수익으로 결정되므로 투자금액인 분양가가 수익인 임대료 대비 어느 정도 인지를 알아야 만이 투자에 성공할 수 있다.
일반적으로 외국인 임대주택의 월 임대료(Rent)는 분양가의 1%선이다. 즉, 5억짜리 고급빌라의 월 임대료는 5백만원이라는 것이다. 아파트나 단독주택의 월 임대료(Rent)는 주택가격의 0.7~0.9%선에서 결정된다.  이는 아파트나 단독주택보다 빌라를 외국인이 더 선호하기 때문에 나타나는 현상인 것 같다.
이태원, 한남동지역 고급빌라의 분양가는 900~1,300만원/평 선으로 분양평형이 클수록 평당분양가는 높고 월 임대료(Rent)는 낮아지는 경향이 있다.
분양가를 비교 할 때 특히 주의 해야 할 점은 빌라는 아파트에 비하여 전용면적비율이 낮아 전용율이 60-70 %선이 일반적이라는 점에 유의해야 한다
또 하나 주의 할 점은 아파트의 경우는 분양면적을 계산할 때 건설교통부의 “주택공급에 관한 규칙”에 그 계산방법이 명시돼 있으나 대부분의 고급빌라 (모든 19세대 미만의 공동주택 포함)  는 그 기준이 명확하지 않다.
일반적으로 아파트의 분양면적은 : 전용면적 +계단, 엘리베이터면적 등을 포함하나
고급빌라의 분양면적은 :  전용면적+계단,엘리베이터+주차장 을 포함한 면적으로 계산된다. 아파트 나 고급빌라 모두 발코니 면적은 분양면적에 포함 시키지 않는 것이 일반적이다. 따라서 분양면적에 포함되는 면적이 어느 부분까지 인지를 면밀히 검토 하고 실재 사용이 가능한 전용면적비율이 어떠한지를 검토한 후에  분양가격이 높은지 아닌지를 검토해야 하나 일반 투자자들은 이들 부분을 간과 하기 싶다.

셋째, 임대주택의 평면구조나 내.외장재 인테리어에 신경을 써야 한다.
외국인 임대주택은 거주목적의 주택이 아니므로 반드시 최고급 내 외장재를 쓸 필요는 없다. 외국인은 내외장재 마감이 얼마나 고급으로 되 있는가 보다는 얼마나 실용적으로 되 있는가와 편리성에 그리고 어린이가 있는 가족의 경우에는 안전성에 신경을 쓴다.  따라서 거실이 넓고 적어도 방 1개 정도는 큰 것을 원하며 가능하면 식당(dining area)이 분리된 것을 원하고 붙박이장은 필수이다. 특히 복층으로 되 있는 단독주택의 경우에는 2층으로 오르내리는 계단난간이나 발코니의 난간이  어린이들이 떨어지지 않도록 안전하게 되 있는지를 중요하게 여긴다.
가전제품은 반드시 외제일 필요는 없으나 사용 방법 등이 영어로 되 있는 것을 좋아한다.
벽면이나 천정은 벽지보다는 페인트 마감을, 색상은 무늬가 있는 것 보다는 단순한 흰색이나 아이보리색 계통을 좋아한다.

넷째, 외국인 학교, 외국인 전용 쇼핑 센터, 호텔 등 편의 시설이 주변에 있어야 한다.
국내 상주 외국인들에게 학교에 다니는 자녀가 있는 경우에는 자녀들이 다니는 학교가 주택의 위치를 결정하는데 중요한 요인이 되고 있다. 연희동에 있는 서울 외국인 학교는 서울에 있는 외국인 학교 중 규모가 제일 크고 영어권 국가에서 온 외국인들에게 가장 인기가 있는 관계로 연희동이  자녀를 갖고 있는 외국인들에게 주거지역으로 가장 선호 되는 주요 요인이 되고 있다. 한남동에는 독일 외국인 학교가 있어 독일인이 많이 살고 방배동에는 프랑스 학교가 있어 프랑스어를 사용하는 유럽인들이 많이 살고 있다.  따라서  외국인 학교와 가까운 곳이나 적어도 외국인 학교 스쿨버스가 다니는 지역이어야 하고 외국인들이 식료품이나 생활용품을 편리하게 구입 할 수 있는 외국인  전용슈퍼 마켓이 인근에 있어야 한다 . 한남동의 한남체인, 성북동의 북악 슈퍼, 방배동의 농심가 슈퍼 등이 외국인 전용 슈퍼마켙이라 할 수 있다. 또 이들에게는 해외에서 오는 회사 직원 들이나 가족이 머물 수 있는 호텔, 쇼핑 센타가 인근에 있는 경우를  선호한다.


최근 분양을 마친 외국인 임대주택전문 건설 업체인 S건축은 이태원, 한남동 지역에만 6차에 걸쳐 50여세대의 분양을 성공리에 마쳤다. 특히 3차분양 이후에는 공사를 시작하기 전 설계도면만 나온 상태에서 100% 분양을 마쳤다.

이들 외국인 임대주택 전문회사가 분양에 성공할 수 있었던 요인은 외국인이 선호하는 취향을 철저히 분석하여 외국인이 자기 고국의 집에서 사는 것과 같은 편안함을 느끼도록 위의 4가지 요인을 모두 갖추고 있었기 때문이었다.  즉, 위치, 지역(Location)선정을 외국인이 살기를 원하는 지역에 하였고, 임대료 수준에 적정한 분양가격(Price)을 정하여 투자자들에게 투자 수익율을 보장해 주었고  평면구조와 내.외부마감 인테리어 수준(Quality)을 무조건 최고급으로 하기 보다는 실용성, 편리성, 그리고 안전성에 신경을 썼고 주변에 각종 외국인 편의시설이 갖추어져 있어서 외국인에게 임대가 잘 나가는 주택을 지었다는 점이 성공포인트 이었다.